Regelmatig krijgen wij van klanten de vraag of het mogelijk is om een hypotheek te verkrijgen voor de aankoop van een woning om deze vervolgens te verhuren. In de meeste gevallen moeten we onze klanten teleurstellen; en lang niet altijd omdat een hypotheek niet mogelijk is. Veelal wegen de kosten niet op tegen de baten. We willen hier in de vorm van de voorwaarden die gelden, de belastingregels die van toepassing zijn en een rekenvoorbeeld verder op ingaan.
Voorwaarden
Een verhuurde woning is minder waard dan een woning die niet is verhuurd aangezien een huurder in de regel minder zuinig omgaat met een woning dan de eigenaar. Voordat je de woning mag verhuren, dient deze daarom getaxeerd te worden (in verhuurde staat) door een taxateur. Afhankelijk van de gekozen bank kun je vervolgens tot 90% van deze waarde financieren. Daarnaast is de overdrachtsbelasting per 1 januari van dit jaar verhoogd naar 10,4%. Je zult dus altijd eigen geld moeten inbrengen.
Rekenvoorbeeld:
Aankoopprijs 2de woning: € 250.000,-
Marktwaarde in verhuurde staat: € 218.000,-
Maximale financiering (90% van € 218.000,-): € 196.200,-
Overdrachtsbelasting 10,4% van de aankoopprijs: € 26.000,-
Minimaal nodig aan eigen geld: € 79.800,-
Hierboven beschreven we al dat een verhuurde woning minder waard is dan een woning die niet is verhuurd. Hierdoor loopt een bank ook meer risico dan bij een reguliere hypotheek. Dit brengt met zich mee dat er bovenop de reguliere hypotheekrente een opslag wordt toegepast. Een verhuurhypotheek is dus duurder dan een reguliere hypotheek.
Belastingregels
Een particulier hoeft zijn huurinkomsten (nog) niet op te geven aan de belastingdienst. Wel behoort een 2e woning bij je box 3-vermogen. Je betaalt vermogensbelasting over een percentage van de WOZ-waarde -/- een percentage van de verhuurhypotheek die op de woning rust. Wel geldt er een vrijstelling over de eerste € 57.000,- voor alleenstaanden en € 114.000,- voor gehuwden. Wil je precies weten wat de vermogensbelasting in jouw specifieke geval is? Laat dit dan doorrekenen door één van onze hypotheekadviseurs.
Daarnaast is de hypotheekrente alleen aftrekbaar als je zelf de woning bewoont. De hypotheekrente van de verhuurhypotheek komt helaas hiervoor dus niet in aanmerking. De bruto en netto maandlasten zijn dus gelijk aan elkaar. Hieronder een rekeningvoorbeeld van de netto maandlasten.
Rekenvoorbeeld
Annuïteitenhypotheek € 196.200,00 tegen 5,50%: € 1.114,00
Geschatte vermogensbelasting: € 110,00
Verzekeringen en gemeentelijke lasten: € 120,00
Reservering onderhoudskosten: € 100,00
Netto maandlasten verhuurde woning € 1.444,00
In het voorbeeld hierboven dient u dus een minimale huur van € 1.444,00 te rekenen om direct rendement te behalen. Op de annuïteitenhypotheek wordt natuurlijk wel afgelost, wat zich weer vertaald in vermogen dat indirect naar je toekomt. In dit voorbeeld dient er dus nog meer dan
€ 79.800,00 aan eigen geld ingebracht te worden om het echt rendabel te maken op korte termijn.
Conclusie: in bovenstaand voorbeeld is de aankoop niet interessant, met name door de combinatie van hoge rente, hoge overdrachtsbelasting en regels die de maximale huurprijs beperken. Dit betekent overigens niet dat het kopen van een woning voor verhuur helemaal nooit interessant is. Op het moment dat er sprake is van een forse inbreng van eigen middelen, met name gecombineerd met nieuwbouw, kan de aankoop van een woning om te verhuren nog steeds interessant zijn: bij nieuwbouw betaalt de koper namelijk geen overdrachtsbelasting en voldoet de woning aan de energienormen, waardoor in vergelijking tot een bestaande woning veelal een hogere maximale huurprijs geldt.
Meer weten?
Wilt u precies weten of het verhuren van een 2e woning en een (verhuur)hypotheek iets voor u is en wat de mogelijkheden zijn? U kunt contact met ons opnemen per mail: info@jong-diermen.nl of telefonisch: 033 – 298 26 46
Disclaimer: aan bovenvermelde rekenvoorbeelden kunnen geen rechten worden ontleend